Listes d'attente et logements vides dans les SISP ?

Interpellation adressée à Monsieur Christos Doulkeridis, secrétaire d'Etat à la Région de Bruxelles-Capitale, chargé du logement et de la lutte contre l'incendie et l'aide médicale urgente

Le président.- En l'absence de M. Emir Kir, excusé, son interpellation est considérée comme retirée et l'interpellation jointe devient l'interpellation principale.

La parole est à M. du Bus de Warnaffe.

M. André du Bus de Warnaffe.- Quelque 41.000 familles seraient en attente d'un logement social à Bruxelles. De nombreuses familles dans le besoin ne peuvent espérer bénéficier d'un logement social avant de nombreuses années !

Certains outils ont été mis en place pour aider ces familles à accéder à un logement à prix modéré, notamment l'allocation loyer, qui permet l'accès à des logements aux loyers encadrés, mais dans des conditions encore trop restrictives, car limitées aux parcs de logements communaux, alors que l'accord du gouvernement envisageait l'extension au parc privé.

Les agences immobilières sociales (AIS) rencontrent le même objectif, avec succès, et il est nécessaire de poursuivre en développant le parc des logements gérés par les AIS. Je pense également au Plan logement, dont l'objectif est d'augmenter le nombre de logements publics destinés aux familles précarisées.

Cependant, le constat est malheureusement évident : le parc locatif à finalité sociale est actuellement bien en deçà de l'objectif des 15% fixé par la Région de Bruxelles-Capitale et les mesures actuelles ne suffisent pas à répondre à la demande légitime des citoyens de bénéficier d'un logement digne et accessible.

Vu l'appauvrissement de la population bruxelloise, les listes d'attente pour accéder aux logements sociaux s'allongent encore et les délais d'attente aussi. Parallèlement, certains logements, dépendant des sociétés immobilières de service public (SISP), sont vides. Dans certaines SISP, le taux d'inoccupation des logements est consternant. Par exemple, il atteint 20% à Etterbeek.

Dans un contexte où, au sein du Code du logement, l'accent a été particulièrement mis sur la taxation des logements inoccupés, il me parait d'autant plus cohérent et indispensable que les pouvoirs publics montrent l'exemple et se rapprochent d'un taux d'occupation proche des 100%. Alors que des mesures de sanctions et de contraintes sont organisées pour la remise sur le marché des logements privés, nous ne pouvons accepter le constat de logements publics inoccupés.

Quel est le nombre de logements vides au sein des SISP ? Au sein de ces logements vides, quelle est la part de logements qui bénéficient d'un projet de rénovation en cours et la part de ceux qui n'en bénéficient pas ?

Pour les logements vides sans projet de rénovation en cours, quels sont les moyens d'action des autorités régionales ? Quels sont les incitants du gouvernement à la remise rapide sur le marché locatif des logements vides dépendant des SISP ? Quelles sont les possibilités pour les communes, lorsqu'elles sont actionnaires majoritaires des SISP, de rénover ces logements sur fonds propres ?

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M. le président.- Comment justifier des délais de remise en état aussi confortables pour les logements sociaux, alors qu'ils sont particulièrement sévères pour les bailleurs du secteur privé ?

La parole est à M. Doulkeridis.

M. Christos Doulkeridis, secrétaire d'État.- L'intérêt de M. du Bus rejoint celui des Bruxellois. Dans ce domaine, je n'aborde pas la question avec le prisme du perpétuel débat entre la majorité et l'opposition. C'est naturellement chez moi que les échos de la plupart des personnes concernées reviennent.

Des familles se trouvent dans des situations particulièrement difficiles pour se loger, alors que notre Constitution établit que le droit à un logement décent est reconnu comme fondamental. Force est de constater qu'une partie très importante de la population ne peut pas exercer correctement ce droit.

Les pouvoirs publics en général, et la Région en particulier, mènent à ce propos des politiques ambitieuses, notamment en termes de budget dédié à cette thématique, puisque la Région n'a jamais dépensé autant pour mener sa politique du logement.

La situation est devenue tellement préoccupante pour une partie de population qu'il fallait que le logement devienne une priorité réelle du gouvernement. Les autres membres du gouvernement ont aussi pris leurs responsabilités en acceptant de pouvoir affecter les moyens budgétaires nécessaires à cette politique.

Jamais, nous n'avons autant dépensé dans nos politiques de logement. Une première chose est d'établir des budgets et de les voter, une autre est d'exécuter la politique. Nous avons par exemple multiplié par trois les budgets annuels dépensés dans la politique de construction de nouveaux logements ou dans la politique de rénovation. Ces éléments d'analyse sont pertinents dans la mesure où ils représentent des factures payées prouvant ce qui est réalisé. Depuis le début de cette législature, nous sommes aux alentours de 100 millions d'euros dépensés annuellement, alors qu'on était aux alentours de 30 millions lors de la précédente législature.

Ces chiffres ne me font cependant pas conclure que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes.

Mais, et je n'ai de cesse de le dire, nous essayons de travailler le mieux possible, nous améliorons les contrats de gestion de chacun des organes chargés de mener les politiques en question.

Ainsi, la Société du logement de la Région bruxelloise (SLRB) leur impose une efficacité croissante dans les travaux de construction ou de rénovation réalisés, leur donne davantage de moyens pour ce faire et établit des délais à respecter.

Nous nous sommes attelés à cela depuis le début de la législature et nous avons déjà obtenu des résultats concrets. Il n'empêche qu'en ce qui concerne la politique de construction de nouveaux logements, les délais imposés sont très longs. Une partie de ces procédures est exigée par la population ainsi que par les autorités communales.

Je vous invite à m'accompagner de temps à autre et constater par vous-mêmes l'utilité de toutes les étapes intermédiaires que nous avons installées. Leur but est notamment de renforcer le processus participatif lorsque l'on envisage la construction de nouveaux logements dans les quartiers, de répondre aux questions qui vous préoccupent.

Il est important que vous constatiez par vous-mêmes comment réagissent les autorités communales dans certains cas, les habitants dans la majorité de ceux-ci, lorsque l'on annonce qu'un terrain vierge sur lequel ont poussé des arbres est destiné, comme prévu initialement, à la construction d'un certain nombre de logements sociaux ou moyens.

Jamais les citoyens, ni les autorités communales n'ont encouragé la construction de nouveaux logements. Et cela n'a rien de choquant : chacun a ses préoccupations dans son propre quartier. Il convient donc de faire en sorte que le développement de logements plus ou moins importants puisse s'intégrer au mieux dans le quartier.

Certes, certains quartiers voient naître une peur liée à une mixité sociale accrue. Cela entraîne des blocages, des procédures de recours, la naissance de droits légitimes qui sont à la disposition des citoyens et que ceuxci utilisent, d'autant plus qu'ils ont les moyens de le faire !

C'est très simple : dans les quartiers plus populaires où il y a déjà beaucoup de logements sociaux, il y a rarement des réactions. En revanche, dans les quartiers comptant très peu de logements sociaux, on peut être quasi certain qu'il y aura des procédures de recours. C'est pour cette raison que l'on a renforcé les processus de participation : on a ajouté pas moins de sept rendez-vous avec les citoyens pour essayer de construire le nouveau projet avec eux.

On y a également associé les communes. C'est ainsi que, depuis le début de la législature, on a modifié la coopération avec les autorités administratives communales et régionales afin de perdre le moins de temps possible dans la résolution d'erreurs. On met donc autour de la table les responsables du logement et de l'urbanisme aux niveaux régional et communal et, parfois, la Commission royale des monuments et des sites afin que chacun puisse donner son avis en amont et pour limiter le nombre de "surprises".

En effet, on a déjà connu des cas où les dossiers avançaient et on devait tout recommencer en raison de l'oubli d'un élément ou l'autre. La perte de temps s'avérait ainsi considérable.

Compte tenu de tout cela, depuis le début de la législature, nous avons estimé qu'il convenait de diversifier les réponses. En effet, on ne peut pas se contenter de la construction de nouveaux logements pour des raisons que vous comprendrez aisément. Il faut également rénover le patrimoine actuel.

Vous avez d'ailleurs beaucoup insisté les uns et les autres sur l'état dans lequel ce patrimoine se trouve. C'est la raison pour laquelle le gouvernement a décidé, avec le soutien du parlement, de refaire un plan quadriennal de 206 millions d'euros en 2010, afin de réinjecter de l'argent dans le patrimoine public. Je rappelle ici que le patrimoine des logements sociaux n'est pas régional ; ce patrimoine appartient aux sociétés de logement social. Les actionnaires de ces dernières sont, en grande partie, les communes. Dans d'autres cas, il s'agit de coopératives.

Il n'en reste pas moins vrai que la Région a quand même pris ses responsabilités et a décidé d'injecter des moyens financiers pour procéder aux rénovations. Elle n'a d'ailleurs pas fait cela en échange de parts dans les sociétés de logement social, mais bien parce qu'elle est consciente qu'une partie des réponses réside dans le patrimoine public existant. C'est pour cette raison qu'on a retroussé nos manches et que l'on s'y est attaqué de la même façon qu'on s'est attaqué au secteur privé.

M. Olivier de Clippele.- Les critères ne sont pas les mêmes.

M. Christos Doulkeridis, secrétaire d'État.- Concernant la responsabilité de chacun, reconnaissez que la modification apportée dans le Code du logement permet d'augmenter les délais pour donner la possibilité aux propriétaires privés de procéder à des travaux. C'est une manière de répondre à une des préoccupations exprimées par le Syndicat national des propriétaires (SNP).

M. Vincent De Wolf.- Reconnaissez que les amendements allaient dans ce sens.

M. Christos Doulkeridis, secrétaire d'État.- C'est exact. Nous avons également tenu compte de la situation dans le secteur privé. Personne ne peut affirmer que notre Région mène une politique contraignante pour le privé sans prendre ses responsabilités dans le secteur public. Au contraire, j'ai souhaité, dès le départ, montrer l'exemple dans le public avant d'intervenir dans le privé.

Un parti de l'opposition constate, sur le ton de la moquerie, que nous dégageons des moyens supplémentaires pour la rénovation alors que de plus en plus de logements sont inoccupés. La raison en est que dans beaucoup de cas, un programme de rénovation comprend une situation intermédiaire qui, de prime abord, peut faire penser que les logements inoccupés sont plus nombreux qu'auparavant. En effet, la rénovation en profondeur d'un bâtiment exige souvent de le vider, ce qui augmente temporairement le nombre de logements inoccupés. Bien entendu, l'ensemble de ces logements seront récupérés après les travaux.

Ce qui importe, ce sont donc les chiffres relatifs au nombre de logements ne figurant pas dans un programme de rénovation. Les raisons qui nous ont contraints à engager des montants considérables résident dans le fait que des sociétés n'ont pas géré leur patrimoine de manière adéquate. De ce fait, des logements ont été laissés à l'abandon, ce qui a gonflé les coûts de leur rénovation.

En outre, la conception de certains bâtiments s'est révélée catastrophique. Des logements construits au début du siècle passé ne requièrent pas de travaux lourds, alors que d'autres datant des années 60-70 doivent être intégralement reconstruits parce qu'ils présentent de gros défauts en termes de qualité des bétons, des structures ou des isolations. Tout cela exige des budgets considérables.

Les statistiques de la SLRB indiquent que le 31 décembre 2011, 3.429 logements étaient vides. Ce chiffre comprenait 2.315 logements en rénovation dont 1.788 logements en rénovation avec un financement acquis,356 logements à rénover avec un financement non-acquis à la fin de 2010 et 171 logem ents dont le statut budgétaire n'était pas précisé. Il restait encore 1.114 logements en vide locatif entre deux locations ou en cours de remise en état.

Le total des logements inoccupés était donc de 2.315.  Selon une enquête partielle sur les logements de la SLRB inoccupés, en 2012, sur un total de 39.313 logements sociaux, 2.698 logements étaient inoccupés, c'est-à-dire 6,8% du patrimoine. Parmi ceuxci, 2.401 logements étaient en rénovation avec un financement acquis, ce qui représentait 90% des logements occupés.

Un total de 270 logements restaient à rénover sans un financement acquis, c'est-à-dire 10% du total des logements inoccupés (et non pas du patrimoine des logements sociaux). Les efforts fournis pour une gestion immobilière des sociétés plus anticipative ont eu deux effets. D'une part, entre 2009 et 2012, le nombre de logements inoccupés sans financement a diminué sensiblement. En effet, d'un total de 42% en 2009, ils sont passés à 10% en 2012.

Aujourd'hui, 0,7% des logements sociaux restent sans financement. Il faut organiser les travaux de rénovation. Des procédures s'appliquent pour les réaliser. Nous avons aussi incité les sociétés à lancer des études préalables sur des sites avec des logements inoccupés. Cela nous permettra de disposer d'un programme avant la libération des logements ou avant l'octroi des financements complets des travaux. Cela a notamment été le cas pour Floréal, qui était l'une des SISP comptant énormément de patrimoine vide.

Le processus de fusion qui a été soutenu par les partis de la majorité et de l'opposition va permettre à des sociétés, comme Floréal et la Cité moderne, d'être reprises dans des groupes de SISP. La cité-jardin Floréal va fusionner avec Le Logis, qui, avec un même type de patrimoine, ne compte pas de logements inoccupés et a une expertise en termes de rénovation.

La Cité moderne est une société coopérative qui a éprouvé de graves difficultés. Nous avons mis plus de dix ans pour pouvoir y réaliser des travaux de rénovation et les délais légaux de permis d'urbanisme ont été dépassés. Nous sommes en train de chercher une solution pour récupérer l'expertise et les budgets qui avaient été dégagés pour réaliser ces travaux. Cette société va être reprise dans un groupe de sociétés coopératives.

Ce sera même peut-être l'une des premières opérations à aboutir, en concertation avec les autorités communales.

On me dit que le nombre de familles qui se retrouvent sur les listes d'attente du logement social augmente. Évidemment, nous nous en sentons responsables. C’est la raison pour laquelle nous diversifions notre politique et nous construisons. Nous devons développer maintenant un nouveau plan logement, car le délai entre la prise de décision - on identifie un terrain avec les autorités communales, on dégage des budgets - et la construction proprement dite est assez long.

Nous avons identifié plus de cinq mille logements, qui sont financés. Mais nous savons que, dans le cadre de la concertation lors de l'enquête publique, la tendance est toujours à la diminution du nombre de logements acceptés. Il faut continuer à construire des logements publics, car nous ne sommes pas encore arrivés au pourcentage de 15% de logements publics à finalité sociale. Et, comme vous le rappelez tous, la demande est là. C'est pourquoi le gouvernement a décidé à Ostende de relancer un nouveau plan logement.

C'est aussi parce que nous avons décidé de débloquer un certain nombre de réserves foncières : SchaerbeekJosaphat, Schaerbeek-Formation, une partie du site du Heysel en cas de déménagement du stade, etc. Un financement sera nécessaire pour construire des logements dans ces nouveaux quartiers, ce qui justifie un nouveau plan de rénovation.

Les 0,7% restants devront aussi être financés. D'autres travaux liés à la sécurité seront également nécessaires.  Ces efforts devront être poursuivis dans le cadre des prochaines discussions budgétaires, tout comme nous continuerons à soutenir l'accès à la propriété pour ceux qui n'ont pas accès au marché privé, ou à aider certains ménages - sans-abri, femmes victimes de violences conjugales, ceux qui doivent se reloger absolument... - par le biais de l'allocation de relogement mise en place sous cette législature.

Nous avons également pris d'autres mesures visant à mieux organiser le logement social public : le bail à durée déterminée de neuf ans pour les nouveaux inscrits comme mesure à moyen terme, et le renforcement des règles de mutation afin que les ménages occupent un logement à leur taille au lieu de laisser des pièces vides.

Lorsqu'on dit que toujours plus de familles se retrouvent dans les listes d'attente, on ne peut analyser cela uniquement du point de vue de la politique du logement : il faut aussi prendre en compte la politique socio-économique et des choix qui dépassent la simple échelle de la Région. C'est une préoccupation : pourquoi nous retrouvons-nous dans des situations qui placent une partie croissante de la population dans des difficultés sociales ? C'est comme si l'on disait que les CPAS sont responsables du fait que de plus en plus de

personnes viennent frapper à leur porte pour obtenir une aide. Nous, face à ces situations, devons donner plus de réponses. Il y a donc nécessité d'une réflexion globale sur les choix de développement socio-économique des uns et des autres.

le président.- La parole est à M. du Bus de Warnaffe.

M. André du Bus de Warnaffe.- M. le ministre, tout le monde s'accorde sur l'énergie que vous déployez pour être à la hauteur du mandat qui vous a été confié, à travers cet accord de majorité qui définit le logement comme une priorité importante.

Ma question portait précisément sur les enjeux du taux d'inoccupation des logements sociaux. Les chiffres que vous avez fournis ne donnent pas une image très claire de la situation sur ce point. D'une part, vous avez fait état de 3.429 logements vides au 31 décembre 2011, dont 1.114 en vide locatif complet, sans programme de rénovation et de financement.

Ces 1.114 représenteraient donc 3% des 39.000 logements sociaux en vide locatif, qui ne font pas l'objet d'un financement spécifique.

D'autre part, vous avez cité un autre chiffre, qui représente 0,7% de l'ensemble des logements sociaux sans financement. Pourriez-vous clarifier ces chiffres ?

Au niveau des chiffres dont je dispose pour une société de logement, 50% des logements vides font l'objet d'un programme de rénovation et de financement et 50% des logements vides ne font l'objet d'aucun programme de rénovation et de financement.

Par ailleurs, dans quelle mesure les communes elles-mêmes peuvent-elles investir, puisqu'elles sont actionnaires majoritaires des SISP ? La Ville de Bruxelles a investi de manière importante et sur fonds propres pour la rénovation de ses logements sociaux. Cette information m'a été confirmée par une société de logement.

Quels éléments de réponse apportez-vous à cette question, à propos de laquelle vous ne vous êtes absolument pas exprimé ?

M. le président.- La parole est à M. Doulkeridis.

M. Christos Doulkeridis, secrétaire d'État.- Votre première question complémentaire porte sur les chiffres. Je vous les transmettrai aux fins d'analyse. Si vous souhaitez revenir sur ce thème, n'hésitez pas à le faire : cela me fera plaisir et nous pourrons approfondir le sujet.

Concernant la seconde remarque portant sur le rôle des communes, j'estime que je dois d'abord me concentrer sur ce que je dois faire. J'ai donc répondu en fonction de ce que je dois faire et de ce que nous faisons depuis le début de la législature. Il est évident que les communes peuvent le faire si elles en ont la capacité et le souhait. Si nous avons aujourd'hui trop peu de logements sociaux, ce n'est pas le résultat de dix ans, mais de cent ans. Voilà cent ans que certaines communes ont décidé de construire des logements sociaux ou publics alors que d'autres ont fait l'impasse. D'autres communes encore ont décidé d'inverser la tendance ces dernières années et de rattraper leur retard.

Toutes les communes participent-elles au Plan logement qui vise à augmenter le nombre de réponses aux besoins via la construction ? Pas encore toutes, mais beaucoup entrent dans le jeu. Certaines communes semblaient ouvertement récalcitrantes et j'espère qu'elles vont débloquer des obstacles. Pour prendre un exemple, je citerai un cas concernant une commune chère à l'une des commissaires ici présentes : à Woluwe-Saint-Pierre, il y a le terrain des Dames blanches à propos duquel elle m'interroge régulièrement. Va-t-on enfin y construire du logement ? Bien sûr ! Vous avez d'ailleurs raison de vouloir équilibrer davantage la situation afin d'apporter des réponses à des familles en difficulté dans ce type de commune. En effet, les communes de la deuxième couronne semblent avoir compris que, pour éviter les ghettos, il faut améliorer la mixité dans tous les quartiers. Cette évolution me semble positive.

(Remarques)

M. le président.- La parole est à M. du Bus de Warnaffe.

M. André du Bus de Warnaffe.- À l'occasion de la fusion des SISP, je vous demande de mettre un accent tout particulier sur la rénovation des logements vides.

- L'incident est clos.